IDVP-Pro Explicado — Cómo Evaluamos Proyectos (Versión Simple)
Versión accesible del IDVP-Pro: cómo Teseo evalúa proyectos inmobiliarios específicos con metáforas y ejemplos. Para clientes que quieren entender la metodología sin entrar a fórmulas.
Índice de Viabilidad de Proyecto (IDVP-Pro)
Metodología Explicada — Teseo Data Lab
Imagina que ya decidiste en qué ciudad abrir tu negocio de casas (eso lo resolvió el Índice de Plaza). Ahora la pregunta es diferente: "Ya sé que Acapulco es buena plaza... pero ¿este terreno específico, con estas casas, a este precio, va a funcionar?". El IDVP-Pro responde exactamente eso. Le pone calificación de 0 a 100 a un proyecto específico para saber si vale la pena invertir o no.
El Índice de Plaza es como investigar si una colonia tiene hambre y dinero para comer fuera. El Índice de Proyecto es como evaluar si tu restaurante específico — con tu menú, tu local, tu precio y tu decoración — va a funcionar en esa colonia. Puede haber mucha hambre (buena plaza), pero si tu menú no le gusta a la gente o tu renta es carísima, el restaurante truena.
| Pregunta | Índice de Plaza | Índice de Proyecto |
|---|---|---|
| ¿Qué evalúa? | Toda la ciudad o zona: ¿hay gente con dinero, hay demanda de casas, hay agua y luz? | Un proyecto específico: ¿este terreno, con estas casas, a este precio, es negocio? |
| ¿Qué datos usa? | Sueldos, créditos, cuántas casas faltan, seguridad, agua de la ciudad | Costo del terreno, ganancia esperada, precio vs. la competencia de al lado, amenidades que la gente quiere, permisos del terreno |
| ¿A cuánto tiempo mira? | 3 a 5 años (largo plazo) | 12 a 36 meses (lo que dura el proyecto) |
| ¿Cada cuándo se calcula? | Cada 3 meses | Antes de comprar el terreno + cada mes después de que empezamos a vender |
| ¿Qué decisión tomas? | Entrar o no a esa ciudad | Comprar o no el terreno, qué casas hacer, a qué precio, cuándo lanzar |
El Índice de Proyecto revisa 5 cosas de cada proyecto y las combina en una sola calificación. Cada "cosa" es una letra:
Imagina un proyecto con excelente ganancia (R = 0.90) pero el terreno no tiene agua (X = 0.10). Si sumamos y promediamos, el resultado sería "aceptable". Pero si multiplicamos, ese 0.10 del agua tumba todo el resultado. Y así debe ser: no puedes construir 200 casas sin agua, por más rentable que se vea en papel. La multiplicación protege contra ese error.
| Tema | ¿Qué medimos? | ¿De dónde sale? | Peso | Dir. | ¿Cómo lo hacemos y para qué sirve? |
|---|---|---|---|---|---|
| R |
Ganancia del Proyecto (TIR) | Corrida financiera | 0.30 | + | Calculamos cuánto dinero regresa el proyecto por cada peso invertido, considerando todo el flujo de dinero durante 12 a 36 meses. Es como decir: "Si meto $100 millones, ¿cuánto me regresa?". Si la ganancia es mayor a lo que el desarrollador necesita como mínimo, el proyecto genera valor. Si es menor, estás perdiendo dinero (mejor lo hubieras puesto en el banco). Hacemos 3 escenarios: uno optimista, uno normal y uno pesimista, para ver qué pasa si las cosas no salen perfectas. |
| Margen de Ganancia | Corrida financiera | 0.20 | + | Es la diferencia entre lo que vendes y lo que te costó todo (terreno + construcción + urbanización + gastos + intereses), expresado como porcentaje. Por ejemplo: si vendes en $100 millones y te costó $72 millones, tu margen es del 28%. En casas económicas, un margen menor al 20% es peligroso porque cualquier imprevisto te come la ganancia. En casas residenciales, necesitas al menos 30%. Si el margen es bajo, el proyecto es frágil. | |
| Costo del Terreno vs. Precio de Venta | Avalúo / Mercado | 0.20 | − | ¿Cuánto del precio de cada casa se va solo en pagar el terreno? Si el terreno representa más del 25-30% del precio de venta, la ganancia se aprieta mucho. Ejemplo: si vendes una casa en $2 millones y el terreno te costó $700,000 por unidad (35%), te queda muy poco para construir y ganar. Comparamos contra lo que es normal para ese tipo de casa y esa ciudad. Aquí, más es peor (entre más caro el terreno, peor). | |
| Punto de Equilibrio | Corrida financiera | 0.15 | − | ¿Cuántas casas necesitas vender para ya no perder dinero? Si tienes 200 casas y con vender 80 (el 40%) ya cubriste todos tus costos, eso es bajo riesgo — te quedan 120 casas de pura ganancia. Pero si necesitas vender 170 de 200 (el 85%) para apenas empatar, estás en problemas: cualquier retraso y pierdes. Aquí, más es peor (entre más casas necesites vender para empatar, peor). | |
| ¿Con qué dinero se construye? | Desarrollador / Banco | 0.15 | + | Revisamos cuánto es dinero propio del desarrollador y cuánto es crédito del banco (crédito puente). Si todo es prestado y las ventas se retrasan, el desarrollador no puede pagar los intereses y el proyecto truena. Lo ideal es una mezcla sana: algo de dinero propio para aguantar imprevistos. También revisamos la tasa de interés del crédito y las condiciones. |
| Tema | ¿Qué medimos? | ¿De dónde sale? | Peso | Dir. | ¿Cómo lo hacemos y para qué sirve? |
|---|---|---|---|---|---|
| C |
Tu Precio vs. la Competencia | Scraping / Comprador misterioso | 0.25 | +/− | Buscamos todas las casas que se venden en un radio de 5-10 km del mismo tipo que las tuyas, y vemos dónde queda tu precio. Lo ideal es estar en la mitad: ni el más barato (regalas ganancia) ni el más caro (nadie te compra). Si tu precio está entre el 30% y el 60% del rango, estás bien posicionado. Si estás arriba del 80%, estás caro. Si estás abajo del 20%, estás regalando. Ajustamos por amenidades y acabados: si tú incluyes alberca y el otro no, puedes cobrar más. |
| ¿Qué tan rápido se venderían? | Base Teseo / Scraping / RPP | 0.25 | + | Estimamos cuántas casas se venderían por mes, basándonos en lo que pasó con proyectos parecidos en la misma zona. Usamos nuestra base de datos de 119 desarrollos para comparar. Si proyectos similares vendieron 5 casas al mes, esperamos algo parecido. Hacemos 3 estimaciones: la pesimista (si todo sale mal), la normal y la optimista. Más rápido = mejor. | |
| Ventaja en Amenidades | Encuestas WhatsApp / Scraping | 0.20 | + | Comparamos las amenidades de tu proyecto contra las de la competencia. Pero no cualquier amenidad: las que ya validamos con pruebas A/B reales (le preguntamos a la gente de la zona qué prefiere). Si tu proyecto incluye las 3 amenidades que más quiere la gente y la competencia no las tiene, tienes una ventaja real que se traduce en vender más rápido. | |
| ¿Qué tan diferente eres? | Análisis visual / Teseo | 0.15 | + | Si todos los competidores venden casas que se ven iguales (mismas fachadas, mismos colores, misma distribución) y tú llegas con algo que se ve diferente pero alineado con lo que la gente de la zona quiere, tienes ventaja. Analizamos las fotos de la competencia con tecnología de visión por computadora para medir qué tan parecidas son entre sí y qué tan diferente es tu propuesta. | |
| ¿Cuántos meses para vender todo? | Base Teseo / Corrida financiera | 0.15 | − | Dividimos el total de casas entre las ventas esperadas por mes. Si tienes 200 casas y vendes 5 al mes, son 40 meses. Comparamos eso contra el plazo del crédito del banco: si el crédito es a 24 meses y necesitas 40 para vender todo, hay un problema serio de refinanciamiento. Aquí, más meses es peor. |
| Tema | ¿Qué medimos? | ¿De dónde sale? | Peso | Dir. | ¿Cómo lo hacemos y para qué sirve? |
|---|---|---|---|---|---|
| P |
¿La casa va con la zona? | Análisis visual / Scraping | 0.25 | + | Cada región tiene sus gustos: en Yucatán quieren gancho de hamaca, en el norte quieren patio grande, en la costa quieren terraza techada. Analizamos miles de fotos de casas que se venden bien en la zona para extraer los colores, materiales y elementos que la gente prefiere. Si tu prototipo coincide con esos gustos locales, la calificación sube. Si llegas con un diseño que no tiene nada que ver con la zona, baja. |
| Amenidades validadas con datos | Encuestas WhatsApp A/B | 0.25 | + | No adivinamos qué amenidades poner: lo preguntamos. Mandamos encuestas por WhatsApp a gente de la zona, comparando amenidades de 2 en 2 (alberca vs. coworking, parque vs. gym) durante 6-7 rondas. El algoritmo va aprendiendo cuál gana más veces. Si tu proyecto incluye las amenidades que ganaron con más del 70% de preferencia, la calificación es alta. Si incluyes amenidades que la gente no quiere (menos del 30%), estás desperdiciando dinero. | |
| Mezcla de tipos de casa | Teseo / SNIIV / Demanda | 0.20 | + | ¿Cuántas casas de 2 recámaras, cuántas de 3, cuántos departamentos? Comparamos la mezcla que propone el proyecto contra lo que la gente realmente está buscando en esa zona. Si el 60% de la demanda es de casas de 3 recámaras y tú solo ofreces el 20%, hay un desajuste. Entre más se parezca tu mezcla a la demanda real, mejor calificación. | |
| Metros cuadrados por el precio | Scraping / Corrida financiera | 0.15 | + | ¿Cuántos metros cuadrados das por el precio que cobras? Lo comparamos contra la competencia. Si tú ofreces 85 m² por $1.5 millones y el de al lado ofrece 75 m² por $1.5 millones, tienes ventaja. Ajustamos por calidad de acabados y ubicación: no es lo mismo 85 m² con piso de loseta que 75 m² con piso de porcelanato. | |
| ¿Qué dice la gente de la zona? | Redes sociales / Google Reviews | 0.15 | + | Revisamos qué dice la gente en Facebook, Google y foros sobre la colonia o fraccionamiento donde está el terreno. No de la ciudad en general, sino de esa zona específica. Si hay muchas quejas de inseguridad, inundaciones o falta de servicios, eso afecta la percepción del comprador. Si la gente habla bien de la zona, es un punto a favor. |
| Tema | ¿Qué medimos? | ¿De dónde sale? | Peso | Dir. | ¿Cómo lo hacemos y para qué sirve? |
|---|---|---|---|---|---|
| M |
¿Cuántas casas faltan aquí? | SNIIV / CONAPO / Scraping | 0.30 | + | Calculamos cuántas familias nuevas se forman cada año en un radio de 5-10 km del terreno, y le restamos las casas que ya se están vendiendo y las que otros desarrolladores ya registraron para construir. Si el resultado es positivo (sobran familias sin casa), hay demanda. Si es negativo (sobran casas sin comprador), el mercado ya está cubierto. Tu proyecto necesita que haya más familias que casas disponibles. |
| ¿Cuánto del mercado piensas agarrar? | Teseo / Corrida financiera | 0.25 | +/− | Si faltan 1,000 casas en la zona y tu proyecto tiene 200, estás buscando el 20% del mercado — eso es realista. Pero si faltan 500 y tu proyecto tiene 300 (60%), estás siendo muy agresivo: necesitarías que 6 de cada 10 compradores te elijan a ti y no a la competencia. Lo ideal está entre el 10% y el 20%. Menos del 5% es demasiado conservador; más del 40% es arriesgado. | |
| ¿Tu comprador existe aquí? | Base Teseo / IMSS / ENOE | 0.25 | + | Revisamos si el tipo de persona que compraría tu casa realmente vive o trabaja en la zona. Cruzamos: ingreso familiar (sueldo del hombre + el de la mujer, que gana aproximadamente 69 centavos por cada peso del hombre), edades, profesiones, y si son locales, de otra ciudad o extranjeros. Si tu casa de $2 millones necesita un ingreso familiar de $40,000 al mes y en la zona el ingreso promedio es de $18,000, hay un problema de perfil. | |
| ¿Los precios van subiendo o bajando? | Scraping / RPP / Catastro | 0.20 | + | Revisamos cómo se han movido los precios por metro cuadrado en la zona durante los últimos 12 a 24 meses. Si los precios suben, hay plusvalía y el mercado valida la zona. Si los precios bajan, puede haber sobre-oferta o problemas. Usamos datos de portales inmobiliarios, transacciones reales del Registro Público de la Propiedad y valores catastrales. Le descontamos la inflación para ver el crecimiento real. |
| Tema | ¿Qué medimos? | ¿De dónde sale? | Peso | Dir. | ¿Cómo lo hacemos y para qué sirve? |
|---|---|---|---|---|---|
| X |
¿Hay agua y luz para el proyecto? | CONAGUA / CFE / Municipio | 0.30 | + | No es lo mismo que la ciudad tenga agua a que TU terreno tenga agua. Verificamos 3 cosas específicas del terreno: (1) que el organismo de agua confirme que puede darte servicio para todas las casas que quieres construir, (2) que la subestación eléctrica más cercana tenga capacidad para tu proyecto, y (3) que haya un punto autorizado para conectar el drenaje. Si alguna de estas 3 falla, el proyecto no se puede hacer, punto. Es la variable más importante de esta sección. |
| ¿Los permisos están en orden? | Municipio / SEDATU / RAN | 0.25 | + | Revisamos si el terreno tiene uso de suelo para vivienda, cuántas casas puedes meter por hectárea, si hay restricciones ambientales, y si la propiedad es privada o ejidal. Un terreno ejidal sin "dominio pleno" puede tardar 1-2 años extra en regularizarse, o ser imposible. También estimamos cuánto tiempo tardarán los permisos de construcción. Todo esto afecta el calendario y el costo. | |
| ¿El terreno está en buenas condiciones? | Estudio topográfico / Mecánica de suelos | 0.20 | + | ¿Es plano o tiene pendiente? ¿El suelo es firme o se hunde? ¿Se inunda? ¿Necesita relleno? Un terreno plano con suelo firme es ideal y barato de construir. Un terreno con pendiente pronunciada, suelo de arcilla que se expande con la lluvia, o zona de inundación, necesita cimentaciones especiales que cuestan mucho más. Eso se come la ganancia. | |
| ¿Se puede llegar fácil? | Google Maps / SCT / Visita | 0.15 | + | ¿Hay carretera pavimentada para llegar al terreno o es terracería? ¿Qué tan lejos está de escuelas, hospitales, centros de trabajo y tiendas? Calculamos cuánto se tarda alguien en llegar a estos lugares en 15 y 30 minutos desde el terreno. Si el terreno no tiene acceso pavimentado, hay que construirlo — y eso cuesta. | |
| ¿Hay riesgos naturales? | Atlas de Riesgos / CENAPRED / CONAGUA | 0.10 | − | Revisamos si el terreno está en zona sísmica, si hay riesgo de inundación según los mapas de CONAGUA, si hay instalaciones peligrosas cerca (gasolineras, fábricas químicas), o si el suelo está contaminado. Un terreno en zona de alto riesgo necesita medidas de protección caras, o simplemente se descarta. Aquí, más riesgo es peor. |
Cada variable se mide en unidades diferentes: la ganancia es un porcentaje, el precio es en pesos, el tiempo es en meses. Para poder combinarlas, las convertimos todas a una escala de 0 a 1, donde 0 es lo peor que hemos visto y 1 es lo mejor. Esto se llama "normalización".
Si la mejor ganancia (TIR) que hemos visto en proyectos similares es 30% y la peor es 8%, y tu proyecto tiene una TIR del 22%:
Calificación = (22 - 8) / (30 - 8) = 14 / 22 = 0.64
Tu proyecto saca 0.64 de 1.00 en ganancia. No es el mejor, pero está arriba de la mitad.
Para el precio y la captura de mercado, la calificación no es lineal sino en forma de campana: lo mejor es estar en el medio. Un precio demasiado bajo destruye tu ganancia; un precio demasiado alto hace que nadie te compre. Lo mismo con la captura: querer muy poco mercado es tímido, querer demasiado es irreal.
Después, cada letra (R, C, P, M, X) se calcula como el promedio ponderado de sus variables:
| ¿Qué se evalúa? | "Costa" Acapulco | "Jardines" Guadalajara | Peso |
|---|---|---|---|
| R — ¿Deja dinero? | 0.72 | 0.58 | 0.25 |
| C — ¿Le gana a la competencia? | 0.80 | 0.65 | 0.25 |
| P — ¿La gente quiere este producto? | 0.75 | 0.70 | 0.20 |
| M — ¿Hay demanda en la zona? | 0.68 | 0.55 | 0.15 |
| X — ¿Se puede construir aquí? | 0.60 | 0.40 | 0.15 |
Paso 1: Cada calificación se eleva a la potencia de su peso. Esto hace que las letras con más peso "cuenten más" en el resultado final.
"Residencial Costa" — Acapulco:
R: (0.72)0.25 = 0.9212 — Ganancia del 22%, margen del 28%, terreno barato (18% del precio). Sólido.
C: (0.80)0.25 = 0.9457 — Precio competitivo, se esperan 6 ventas al mes, tiene las 3 mejores amenidades.
P: (0.75)0.20 = 0.9441 — Diseño alineado con la costa, amenidades validadas con encuestas reales.
M: (0.68)0.15 = 0.9438 — Faltan 1,200 casas en la zona, solo busca el 12% del mercado. Realista.
X: (0.60)0.15 = 0.9262 — Agua y luz confirmadas, permisos OK, pero el camino de acceso necesita inversión.
Paso 2: Multiplicamos todos los resultados.
IDVP-Pro = 100 × 0.9212 × 0.9457 × 0.9441 × 0.9438 × 0.9262
IDVP-Pro = 100 × 0.7190 = 71.9 puntos → Proyecto Viable
"Jardines del Sol" — Guadalajara:
R: (0.58)0.25 = 0.8727 — Ganancia del 15%, margen del 21%, terreno caro (28% del precio). Apretado.
C: (0.65)0.25 = 0.8979 — Precio alto vs. competencia, velocidad de venta moderada.
P: (0.70)0.20 = 0.9311 — Buen diseño pero las amenidades no se validaron con encuestas en esta ciudad.
M: (0.55)0.15 = 0.9142 — Pocas casas faltan, quiere capturar el 25% del mercado (agresivo), mucha competencia.
X: (0.40)0.15 = 0.8716 — Problema de agua en el terreno, permisos todavía en trámite.
IDVP-Pro = 100 × 0.8727 × 0.8979 × 0.9311 × 0.9142 × 0.8716
IDVP-Pro = 100 × 0.5814 = 58.1 puntos → Proyecto con Reservas
| Puntos | Clasificación | ¿Qué hacemos? |
|---|---|---|
| 75 — 100 | Proyecto Óptimo | Luz verde. Comprar el terreno, empezar trámites y pre-venta. Todo se ve bien: deja dinero, le gana a la competencia, la gente quiere el producto, hay demanda y se puede construir sin problemas. |
| 50 — 74 | Proyecto Viable con Reservas | Se puede hacer, pero hay que arreglar cosas primero. ¿Se puede bajar el precio del terreno? ¿Se pueden validar las amenidades? ¿Se puede resolver el tema del agua? Solo se aprueba si los ajustes suben la calificación a más de 65. |
| 25 — 49 | Proyecto en Riesgo | No se aprueba así. Necesita cambios grandes: otro tipo de casa, menos unidades, renegociar el terreno, o resolver la factibilidad. Se re-evalúa después de los cambios. |
| 0 — 24 | Proyecto Inviable | Se descarta. Tiene problemas que no se pueden arreglar: el terreno no tiene agua, el mercado está saturado, no hay ganancia posible, o los riesgos son inaceptables. |
Para tomar la decisión final, combinamos los dos índices en un solo número. El proyecto pesa más (60%) porque es la decisión inmediata — ya decidiste entrar a la ciudad, ahora necesitas saber si este proyecto vale la pena. La plaza pesa 40% como contexto: un proyecto excelente en una ciudad mala sigue teniendo riesgo.
Ejemplo: "Residencial Costa" en Acapulco tiene Plaza = 65.3 y Proyecto = 71.9. Score Final = (65.3)0.40 × (71.9)0.60 = 5.321 × 13.003 = 69.2 puntos — Viable con buenas perspectivas. "Jardines del Sol" en Guadalajara tiene Plaza = 57.6 y Proyecto = 58.1. Score Final = (57.6)0.40 × (58.1)0.60 = 5.060 × 11.447 = 57.9 puntos — Viable pero con reservas importantes.
Prueba de sensibilidad: Movemos los pesos un poco (±5%) y vemos si el resultado cambia mucho. Si con un cambio pequeño un proyecto pasa de "Viable" a "Inviable", algo anda mal en la calibración y lo revisamos. Si el resultado se mantiene estable con cambios pequeños, el modelo es robusto.
Prueba con proyectos pasados: Calculamos el IDVP-Pro para proyectos que ya se terminaron (de nuestra base de 119 desarrollos) y comparamos: ¿los que sacaron mejor calificación realmente vendieron más rápido y dejaron más ganancia? Si la respuesta es sí, el modelo predice bien.
Monitoreo mes a mes: Una vez que el proyecto empieza a vender, recalculamos el índice cada mes con datos reales (no proyecciones). Si las ventas van más lento de lo esperado o el sentimiento de la zona cambia, el índice baja y nos avisa que hay que ajustar: cambiar el precio, activar una promoción, o modificar la mezcla de casas. Esto permite reaccionar antes de que el problema se convierta en pérdida.
Retroalimentación: Los resultados reales de cada proyecto alimentan la base de datos histórica. Si un proyecto en Acapulco vendió más rápido de lo esperado, esa información mejora las predicciones futuras para Acapulco. El sistema aprende con cada proyecto.
Indicadores relacionados
IDVP-Pro (Proyecto)
Documentación técnica del Índice Dataeconométrico de Viabilidad de Proyecto (IDVP-Pro). Metodología, formulación matemática y casos de uso para evaluar proyectos inmobiliarios específicos.
IDVP Simple
Versión explicada y accesible del Índice Dataeconométrico de Viabilidad de Plaza (IDVP). Sin fórmulas técnicas — solo cómo Teseo evalúa el potencial de ciudades y plazas con metáforas y ejemplos concretos.
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