IDVP-Pro — Índice Dataeconométrico de Viabilidad de Proyecto
Documentación técnica del Índice Dataeconométrico de Viabilidad de Proyecto (IDVP-Pro). Metodología, formulación matemática y casos de uso para evaluar proyectos inmobiliarios específicos.
Índice Dataeconométrico de Viabilidad de Proyecto (IDVP-Pro)
Metodología y Formulación — Teseo Data Lab
El núcleo de la metodología Teseo se articula en dos niveles de análisis complementarios. El IDVP de Plaza evalúa si una ciudad o zona metropolitana es viable para desarrollar vivienda — responde a la pregunta "¿dónde construir?". El IDVP-Pro de Proyecto, objeto de este documento, evalúa si un proyecto específico dentro de esa plaza es viable — responde a la pregunta "¿qué construir, a qué precio, con qué mezcla y en qué terreno?".
| Dimensión | IDVP — Plaza | IDVP-Pro — Proyecto |
|---|---|---|
| Unidad de análisis | Municipio / Zona metropolitana | Terreno + prototipo + mezcla + plan comercial específico |
| Pregunta central | ¿La plaza tiene demanda, infraestructura y condiciones económicas? | ¿Este proyecto específico es rentable, vendible y ejecutable en esta plaza? |
| Variables clave | Salarios, créditos, déficit de oferta, agua, seguridad, competencia general | Costo de tierra, TIR, mezcla de prototipos, absorción esperada, precio vs. competencia directa, amenidades validadas |
| Horizonte temporal | Estructural (3-5 años) | Operativo (12-36 meses del proyecto) |
| Frecuencia de cálculo | Trimestral | Por proyecto (pre-inversión) + monitoreo mensual post-lanzamiento |
| Decisión que informa | Entrar o no a la plaza | Comprar el terreno, definir producto, fijar precios, lanzar o ajustar |
El IDVP-Pro descompone la viabilidad de un proyecto inmobiliario en cinco componentes fundamentales, siguiendo la lógica de evaluación de proyectos de inversión con ajuste sectorial para bienes raíces. La especificación se basa en la siguiente ecuación estructural:
Al igual que el IDVP de Plaza, se emplea media geométrica ponderada (multiplicación, no suma). Un proyecto con excelente rentabilidad (R=0.90) pero que no tiene factibilidad de agua en el terreno (X=0.10) obtiene un score bajo, impidiendo la aprobación de un proyecto con deficiencias estructurales críticas.
| Sub. | Variable | Fuente | Peso | Dir. | Proceso / Descripción |
|---|---|---|---|---|---|
| R |
TIR del Proyecto | Pro-forma / Teseo | 0.30 | + | Tasa Interna de Retorno proyectada del desarrollo completo, calculada sobre el flujo de efectivo descontado a 12-36 meses. Se compara contra la tasa de referencia del desarrollador (hurdle rate). Una TIR superior al hurdle rate indica generación de valor; inferior indica destrucción de capital. Se modela con escenarios base, optimista y pesimista. |
| Margen Bruto | Pro-forma / Teseo | 0.20 | + | Diferencia entre el ingreso total por ventas y el costo total del proyecto (tierra + construcción + urbanización + indirectos + financieros), expresado como porcentaje del ingreso. Un margen bruto inferior al 20% en segmento social o al 30% en residencial indica riesgo de erosión por imprevistos. Se calcula con costos paramétricos actualizados por plaza. | |
| Incidencia de Tierra | Avalúo / Mercado | 0.20 | − | Costo del terreno como porcentaje del precio de venta por unidad. Si la tierra representa más del 25-30% del precio de venta, el margen se comprime peligrosamente. Se compara contra el benchmark de incidencia de tierra por segmento y plaza. Dirección negativa: mayor incidencia = peor. | |
| Punto de Equilibrio | Pro-forma / Teseo | 0.15 | − | Porcentaje de unidades que deben venderse para cubrir todos los costos del proyecto (breakeven). Un punto de equilibrio del 40% significa que con el 40% de las ventas ya se cubrieron costos — bajo riesgo. Un punto de equilibrio del 85% significa que casi todo debe venderse para no perder — alto riesgo. Dirección negativa: mayor % = peor. | |
| Estructura de Capital | Desarrollador / Banca | 0.15 | + | Relación entre capital propio y crédito puente. Un proyecto 100% apalancado tiene alto riesgo financiero ante retrasos en ventas. Se evalúa la capacidad del desarrollador para absorber desviaciones en el flujo sin caer en incumplimiento. Se pondera la tasa del crédito puente y las condiciones de disposición. |
| Sub. | Variable | Fuente | Peso | Dir. | Proceso / Descripción |
|---|---|---|---|---|---|
| C |
Posición de Precio | Scraping / Mystery Buyer | 0.25 | +/− | Se ubica el precio por m² del proyecto dentro del rango de la competencia directa (radio de 5-10 km, mismo segmento Teseo). Se calcula el percentil de precio: estar en el percentil 30-60 es óptimo (competitivo sin regalar margen). Estar por debajo del percentil 20 indica subvaluación; por encima del 80, sobrevaluación. Se ajusta por amenidades y acabados incluidos. |
| Absorción Esperada | Base Teseo / Scraping / RPP | 0.25 | + | Velocidad de venta proyectada (unidades/mes) basada en la absorción real de proyectos comparables en la misma micro-zona y segmento. Se cruza con el subíndice H del IDVP de Plaza (datos históricos de 119 desarrollos). Se modela con distribución log-normal para estimar percentiles de absorción (P10, P50, P90). | |
| Ventaja en Amenidades | WhatsApp A/B / Scraping | 0.20 | + | Se compara la oferta de amenidades del proyecto contra la competencia directa. Las amenidades se ponderan por su ROI validado mediante pruebas A/B (del subíndice A del IDVP de Plaza). Un proyecto que incluye las 3 amenidades top validadas y la competencia no las tiene, obtiene ventaja competitiva cuantificable en reducción de tiempo de venta. | |
| Diferenciación de Producto | Computer Vision / Teseo | 0.15 | + | Grado de diferenciación visual y funcional del prototipo respecto a la competencia directa. Se mide mediante análisis de Computer Vision: si todos los competidores ofrecen fachadas similares y el proyecto propone un diseño alineado con las tendencias locales pero visualmente distinto, la diferenciación es alta. Se complementa con análisis de propuesta de valor única (UVP). | |
| Tiempo Estimado de Venta Total | Base Teseo / Pro-forma | 0.15 | − | Meses estimados para agotar el inventario completo del proyecto, calculado como: total de unidades / absorción esperada mensual. Se compara contra el horizonte del crédito puente. Si el tiempo estimado excede el plazo del crédito, hay riesgo de refinanciamiento. Dirección negativa: más meses = peor. |
| Sub. | Variable | Fuente | Peso | Dir. | Proceso / Descripción |
|---|---|---|---|---|---|
| P |
Alineación Regional | Computer Vision / Scraping | 0.25 | + | Grado de coincidencia entre el prototipo propuesto y los "regionalismos" de la plaza: paleta de colores dominante, elementos arquitectónicos locales (gancho de hamaca en Yucatán, patio en el norte, terraza techada en costa), materiales preferidos y distribución de espacios. Se cuantifica mediante el índice de similitud coseno entre el vector de características del prototipo y el vector de preferencias locales extraído por Computer Vision. |
| Validación A/B de Amenidades | WhatsApp A/B Teseo | 0.25 | + | Score de convergencia del algoritmo Thompson Sampling para las amenidades incluidas en el proyecto. Después de 6-7 rondas de pruebas A/B con muestras de la plaza, se obtiene la probabilidad posterior de que cada amenidad sea la preferida. Un proyecto que incluye amenidades con probabilidad posterior >0.70 tiene alta validación; amenidades con <0.30 están desalineadas con la demanda. | |
| Mezcla de Tipologías | Teseo / SNIIV / Demanda | 0.20 | + | Adecuación de la distribución de tipologías del proyecto (% de 2 recámaras, 3 recámaras, casas, departamentos) respecto a la demanda real de la plaza por segmento. Se calcula la distancia de Kullback-Leibler entre la distribución propuesta y la distribución de demanda observada. Menor distancia = mejor alineación con lo que el mercado realmente pide. | |
| Relación m² / Precio | Scraping / Pro-forma | 0.15 | + | Se evalúa si los metros cuadrados ofrecidos por el precio son competitivos. Se calcula el precio por m² del proyecto y se compara contra el percentil de la competencia. Un proyecto que ofrece más m² por el mismo precio (o el mismo m² a menor precio) tiene ventaja. Se ajusta por calidad de acabados y ubicación dentro de la micro-zona. | |
| Sentimiento de Zona | NLP / Scraping FB | 0.15 | + | Análisis de sentimiento específico de la micro-zona donde se ubica el terreno, no de la plaza general. Se extraen publicaciones de grupos de Facebook, Google Reviews y foros locales que mencionen la colonia o fraccionamiento vecino. Un sentimiento negativo dominante (quejas de inseguridad, servicios, inundaciones) afecta directamente la percepción del comprador potencial sobre el proyecto. |
| Sub. | Variable | Fuente | Peso | Dir. | Proceso / Descripción |
|---|---|---|---|---|---|
| M |
Demanda Residual | SNIIV / CONAPO / Scraping | 0.30 | + | Demanda no satisfecha en el polígono de influencia del proyecto (radio 5-10 km). Se calcula como: formación de hogares proyectada − oferta actual en comercialización − proyectos registrados en RUV pendientes de inicio. Si la demanda residual es positiva y mayor al número de unidades del proyecto, hay mercado suficiente. Si es negativa, el mercado ya está cubierto o sobre-ofertado. |
| Captura de Mercado | Teseo / Pro-forma | 0.25 | +/− | Porcentaje de la demanda residual que el proyecto pretende capturar. Una captura del 10-20% es conservadora y realista. Una captura superior al 40% es agresiva y riesgosa — implica que el proyecto necesita "robar" clientes a la competencia. Se modela con la cuota de mercado esperada basada en la posición de precio y la ventaja en amenidades. | |
| Perfil del Comprador | Teseo DB / IMSS / ENOE | 0.25 | + | Grado de coincidencia entre el perfil del comprador objetivo del proyecto (ingreso familiar, edad, ocupación, origen) y el perfil real de la demanda en la micro-zona. Se cruzan datos de: ingreso familiar ajustado (hombre + mujer al 69%), distribución de edades, profesiones dominantes (IMSS), y origen del comprador (local/foráneo/extranjero) de la base Teseo. Mayor coincidencia = mayor probabilidad de conversión. | |
| Tendencia de Precios en Polígono | Scraping / RPP / Catastro | 0.20 | + | Variación del precio por m² en la micro-zona durante los últimos 12-24 meses. Se calcula con datos de portales (scraping longitudinal), transacciones en RPP y valores catastrales. Una tendencia alcista indica plusvalía y validación del mercado. Una tendencia a la baja indica presión de precios o sobre-oferta. Se expresa como tasa de crecimiento real (descontando inflación). |
| Sub. | Variable | Fuente | Peso | Dir. | Proceso / Descripción |
|---|---|---|---|---|---|
| X |
Factibilidad de Servicios | CONAGUA / CFE / Municipio | 0.30 | + | Confirmación de factibilidad de agua potable, drenaje y energía eléctrica para el volumen específico del proyecto (no de la plaza en general, sino del terreno particular). Se verifica: (1) carta de factibilidad del organismo operador de agua, (2) capacidad de la subestación eléctrica más cercana para la carga requerida, (3) punto de descarga de drenaje autorizado. Sin factibilidad de servicios, el proyecto es inviable independientemente de todo lo demás. |
| Normativa y Permisos | Municipio / SEDATU / RAN | 0.25 | + | Evaluación del estatus regulatorio del terreno: uso de suelo compatible con vivienda, densidad permitida (COS/CUS), restricciones ambientales, estatus de propiedad (ejidal, privada, federal), y tiempo estimado de gestión de permisos. Un terreno ejidal sin dominio pleno o con restricciones ambientales severas puede retrasar el proyecto 12-24 meses o hacerlo inviable. | |
| Topografía y Condiciones del Sitio | Estudio topográfico / Mecánica de suelos | 0.20 | + | Evaluación de las condiciones físicas del terreno: pendiente, tipo de suelo, nivel freático, riesgo de inundación, necesidad de relleno o nivelación. Un terreno plano con suelo firme y sin riesgo de inundación es ideal. Un terreno con pendiente pronunciada, suelo arcilloso expansivo o zona de inundación incrementa costos de cimentación y urbanización significativamente. | |
| Accesibilidad del Terreno | Google Maps / SCT / Visita | 0.15 | + | Acceso vial al terreno específico: existencia de vialidades pavimentadas, distancia a vía principal más cercana, necesidad de construir accesos nuevos. Se calcula isócrona de 15 y 30 minutos desde el terreno hacia centros de empleo, escuelas, hospitales y comercio. Un terreno sin acceso pavimentado requiere inversión adicional en urbanización exterior. | |
| Riesgos del Sitio | Atlas de Riesgos / CENAPRED / CONAGUA | 0.10 | − | Evaluación de riesgos naturales y antropogénicos específicos del terreno: zona sísmica, riesgo de inundación (mapas CONAGUA), proximidad a instalaciones peligrosas, contaminación de suelo. Un terreno en zona de alto riesgo requiere medidas de mitigación costosas o puede ser descartado directamente. Dirección negativa: más riesgo = peor. |
Las variables del IDVP-Pro se normalizan con la misma metodología Min-Max del IDVP de Plaza, pero los rangos de referencia son diferentes: en lugar de comparar contra todas las plazas del país, se compara contra el universo de proyectos del mismo segmento Teseo (L a F) en plazas con IDVP similar.
Para la variable Posición de Precio y Captura de Mercado, la normalización no es lineal sino de campana (distribución beta): el óptimo está en el centro del rango (percentil 30-60 para precio, 10-20% para captura), y tanto los extremos bajos como altos penalizan. Esto refleja que un precio demasiado bajo destruye margen y un precio demasiado alto destruye absorción.
Cada subíndice se calcula como la media aritmética ponderada de sus variables normalizadas:
Los pesos internos se calibran mediante AHP con ajuste por segmento: para vivienda social (F-E), el peso de "Punto de Equilibrio" y "Estructura de Capital" es mayor (el margen es delgado y el riesgo financiero es crítico). Para vivienda premium (A-S-L), el peso de "Diferenciación de Producto" y "Alineación Regional" cobra mayor relevancia (el comprador es más exigente y sensible al diseño).
| Subíndice | "Costa" Acapulco | "Jardines" Guadalajara | Peso |
|---|---|---|---|
| R — Rentabilidad | 0.72 | 0.58 | 0.25 |
| C — Competitividad | 0.80 | 0.65 | 0.25 |
| P — Producto | 0.75 | 0.70 | 0.20 |
| M — Mercado Micro | 0.68 | 0.55 | 0.15 |
| X — Ejecutabilidad | 0.60 | 0.40 | 0.15 |
"Residencial Costa" — Acapulco:
R: (0.72)0.25 = 0.9212 → TIR del 22%, margen bruto del 28%, tierra al 18% del precio de venta — sólido
C: (0.80)0.25 = 0.9457 → Precio en percentil 45, absorción esperada de 6 uds/mes, incluye las 3 amenidades top
P: (0.75)0.20 = 0.9441 → Prototipo alineado con tendencias costeras, amenidades validadas con A/B score >0.70
M: (0.68)0.15 = 0.9438 → Demanda residual de 1,200 viviendas, captura del 12%, perfil alineado
X: (0.60)0.15 = 0.9262 → Factibilidad de agua confirmada, uso de suelo OK, pero acceso vial requiere inversión
IDVP-Pro = 100 × 0.9212 × 0.9457 × 0.9441 × 0.9438 × 0.9262
IDVP-Pro = 100 × 0.7190 = 71.9 puntos → Proyecto Viable
"Jardines del Sol" — Guadalajara:
R: (0.58)0.25 = 0.8727 → TIR del 15%, margen bruto del 21%, tierra al 28% — comprimido
C: (0.65)0.25 = 0.8979 → Precio en percentil 65 (caro vs. competencia), absorción moderada
P: (0.70)0.20 = 0.9311 → Buen diseño pero amenidades no validadas con A/B en esta plaza
M: (0.55)0.15 = 0.9142 → Demanda residual baja, captura del 25% (agresiva), mucha competencia
X: (0.40)0.15 = 0.8716 → Problema de factibilidad de agua en el terreno, permisos en trámite
IDVP-Pro = 100 × 0.8727 × 0.8979 × 0.9311 × 0.9142 × 0.8716
IDVP-Pro = 100 × 0.5814 = 58.1 puntos → Proyecto con Reservas
| Rango | Clasificación | Decisión |
|---|---|---|
| 75 — 100 | Proyecto Óptimo | Aprobar inversión. Comprar terreno, iniciar trámites y pre-venta. Fundamentos sólidos en rentabilidad, competitividad, producto, mercado y ejecutabilidad. |
| 50 — 74 | Proyecto Viable con Reservas | Aprobar con ajustes. Revisar los subíndices débiles: ¿se puede renegociar el precio de tierra? ¿Se pueden validar amenidades? ¿Se puede resolver la factibilidad? Aprobar solo si los ajustes elevan el score a >65. |
| 25 — 49 | Proyecto en Riesgo | No aprobar en condiciones actuales. Requiere rediseño significativo: cambio de segmento, reducción de unidades, renegociación de tierra, o resolución de factibilidad antes de re-evaluar. |
| 0 — 24 | Proyecto Inviable | Descartar. Deficiencias estructurales no corregibles: terreno sin factibilidad, mercado saturado, rentabilidad negativa o riesgos del sitio inaceptables. |
Para la toma de decisiones final, se puede calcular un Score Integrado que combine ambos índices, ponderando la viabilidad de la plaza y la viabilidad del proyecto:
El proyecto pesa más (60%) porque es la decisión operativa inmediata — el desarrollador ya decidió entrar a la plaza y ahora necesita saber si este proyecto específico vale la pena. La plaza pesa 40% como factor de contexto estructural: un proyecto excelente en una plaza débil sigue teniendo riesgo sistémico.
Ejemplo: "Residencial Costa" en Acapulco tiene IDVP Plaza = 65.3 y IDVP-Pro = 71.9. El Score Integrado es: (65.3)0.40 × (71.9)0.60 = 5.321 × 13.003 = 69.2 puntos — Viable con buenas perspectivas. "Jardines del Sol" en Guadalajara tiene IDVP Plaza = 57.6 y IDVP-Pro = 57.9. Score Integrado = (57.6)0.40 × (58.1)0.60 = 5.060 × 11.447 = 57.9 puntos — Viable pero con reservas significativas.
Análisis de sensibilidad: Se varían los pesos globales del IDVP-Pro en ±5% y se verifica que el ranking de proyectos y la clasificación (Óptimo/Viable/Riesgo/Inviable) permanezcan estables. Si un cambio menor invierte la decisión entre dos proyectos, se revisa la calibración de los subíndices involucrados.
Validación retrospectiva: Se calcula el IDVP-Pro para proyectos ya completados en la base de 119 desarrollos de Teseo y se correlaciona con: (1) TIR real vs. TIR proyectada, (2) tiempo de venta real vs. estimado, y (3) margen real vs. proyectado. Se espera un coeficiente de determinación R² superior a 0.65 para confirmar poder predictivo.
Monitoreo post-lanzamiento: A diferencia del IDVP de Plaza (que se recalcula trimestralmente), el IDVP-Pro se recalcula mensualmente una vez que el proyecto está en comercialización. Las variables de absorción real, posición de precio y sentimiento se actualizan con datos en tiempo real, permitiendo ajustes tácticos (cambio de precio, activación de amenidades, ajuste de mezcla) antes de que los problemas se materialicen en pérdidas.
Retroalimentación al IDVP de Plaza: Los resultados reales de cada proyecto alimentan el subíndice H (Teseo Histórico) del IDVP de Plaza, cerrando el ciclo de aprendizaje. Si un proyecto en Acapulco vendió más rápido de lo esperado, el subíndice H de Acapulco mejora para la siguiente evaluación de plaza.
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