IDVPVersión Explicada

IDVP Explicado — Cómo Evaluamos Plazas (Versión Simple)

Versión explicada y accesible del Índice Dataeconométrico de Viabilidad de Plaza (IDVP). Sin fórmulas técnicas — solo cómo Teseo evalúa el potencial de ciudades y plazas con metáforas y ejemplos concretos.

3,683 palabras·Lectura: ~18 min·Por Teseo Data Lab

Índice Dataeconométrico de Viabilidad de Plaza (IDVP)

Metodología y Formulación — Teseo Data Lab

Imagina que quieres abrir un negocio de casas en una ciudad nueva. Antes de comprar el terreno necesitas responder una pregunta básica: ¿vale la pena construir aquí o no? El IDVP es una calificación de 0 a 100 que responde exactamente eso. Revisa 6 temas clave de la ciudad — dinero, mercado, transparencia, infraestructura, producto y experiencia previa — y los combina en un solo número que te dice si es buena idea entrar o no.

Piénsalo como un examen médico: Cuando vas al doctor, no te revisa solo la presión. Te checa presión, azúcar, colesterol, corazón, pulmones y sangre. Si todo sale bien, estás sano. Pero si una cosa sale muy mal (digamos el corazón), no importa que todo lo demás esté perfecto — tienes un problema serio. El IDVP funciona igual: revisa 6 "órganos" de la ciudad y si uno falla gravemente, la calificación se desploma aunque los demás estén bien.

La fórmula que usamos es esta:

IDVP(p,s) = 100 × E(p,s)0.30 × I(p,s)0.25 × T(p,s)0.10 × F(p,s)0.15 × A(p,s)0.10 × H(p,s)0.10

¿Qué significa cada letra?

IDVP(p,s) = La calificación final de la plaza p para el tipo de casa s. La "p" es la ciudad (ej. Acapulco, Guadalajara). La "s" es el segmento de vivienda — desde casas de lujo hasta interés social. Usamos nuestra propia clasificación de 8 niveles (ver tabla más abajo).

E(p,s) = Economía — ¿La gente de aquí puede comprar una casa? Revisamos cuánto ganan, cuántos créditos se dan, cuántos tienen banco, cuánto tardan en juntar el enganche, cuántos están en buró de crédito y de dónde vienen los compradores (locales, de otra ciudad o extranjeros).

I(p,s) = Inmobiliario — ¿Hay espacio en el mercado o ya está lleno? Vemos si faltan casas o sobran, qué tan rápido se venden, cuántos competidores hay y cuánta gente nueva va a llegar en los próximos 5 años.

T(p,s) = Transparencia — ¿Los precios que ves son los precios reales? Comparamos el precio que publican contra el precio al que realmente se vende. También vemos cuántas ventas se hacen "por fuera" (en efectivo, sin crédito) y si los compradores son de la ciudad o vienen de fuera.

F(p,s) = Infraestructura — ¿Se puede construir ahí sin problemas? Checamos si hay agua suficiente, si hay luz, qué tan segura es la zona y qué tan bien conectada está con calles y transporte.

A(p,s) = Producto — ¿Lo que vamos a construir es lo que la gente quiere? Analizamos si el diseño de la casa va con los gustos locales (colores, estilos, espacios), probamos qué amenidades prefiere la gente con encuestas y vemos qué dicen en redes sociales sobre la zona.

H(p,s) = Histórico Teseo PROPIETARIO — 119 Desarrollos — ¿Qué nos dice nuestra experiencia? Usamos los datos de 119 desarrollos que ya hemos monitoreado: qué tan rápido se vendieron, cómo arrancaron, cuánto subió el valor de las casas y qué tan bien aceptó la gente el producto. Es como la "memoria" del sistema que se hace más inteligente con cada proyecto.

Los numeritos chiquitos (0.30, 0.25, etc.) = El peso o importancia de cada tema. Suman 1.00 en total. La Economía pesa más (0.30 = 30%) porque si la gente no puede pagar, nada más importa. La Infraestructura pesa 0.15 (15%) porque si no hay agua, no puedes construir. Los pesos se pueden ajustar según las prioridades del desarrollador.

¿Por qué se multiplica y no se suma? Imagina que sacas 10 en 5 materias pero 0 en una. Si promedias (sumas), tu promedio es 8.3 — "aprobado". Pero si multiplicas, el 0 te tumba todo a 0. En bienes raíces funciona igual: si una ciudad tiene buena economía pero no tiene agua, no importa lo demás — no puedes construir. La multiplicación protege de tomar decisiones peligrosas donde un problema grave se esconde detrás de buenos números en otras áreas.

Tipos de Vivienda — Clasificación Teseo

En lugar de usar solo 3 categorías (Social, Medio, Residencial), nosotros usamos 8 niveles para ser más precisos. Es como la diferencia entre decir "carro chico" vs. decir exactamente si es un March, un Versa o un Sentra. Cada nivel tiene su propio rango de precio y su propio tipo de comprador:

Código	Segmento	Precio Aprox.	¿Quién compra?
L	Luxury (Lujo)	Más de $15 millones	Inversionistas, gente con mucho patrimonio, extranjeros
S	Super Premium	$8 a $15 millones	Ejecutivos de alto nivel, profesionistas independientes
A	Premium	$4 a $8 millones	Profesionistas, familias con buen ingreso, crédito bancario
B	Residencial Plus	$2.5 a $4 millones	Parejas profesionistas, crédito bancario o cofinavit
C	Residencial Medio	$1.2 a $2.5 millones	Familias de ingreso medio, Infonavit + Banco
D	Medio	$700 mil a $1.2 millones	Trabajadores formales, Infonavit o FOVISSSTE
E	Interés Social Plus	$450 mil a $700 mil	Trabajadores con subcuenta, subsidio parcial
F	Interés Social	Menos de $450 mil	Salario mínimo, subsidio del gobierno + Infonavit

Esto importa porque no es lo mismo evaluar una plaza para casas de lujo que para vivienda social. Los datos que necesitas son diferentes: para lujo te importa más si hay compradores extranjeros; para social te importa más cuántos créditos de Infonavit se dan. El IDVP se calcula por separado para cada segmento.

¿Qué revisamos exactamente en cada tema?

Cada uno de los 6 temas (E, I, T, F, A, H) se compone de varias piezas de información. Abajo están todas, con la explicación de qué es, de dónde sale y para qué sirve.

Tema	¿Qué medimos?	¿De dónde sale?	Peso	Dir.	¿Cómo lo hacemos y para qué sirve?
E Economía Peso: 0.30	Cuánto gana la gente	IMSS / ENOE	0.20	+	Sacamos el sueldo típico de los trabajadores de esa ciudad. Pero no nos quedamos con el sueldo de una sola persona: calculamos cuánta gente está casada o en pareja (más o menos el 50-60%) y sumamos el sueldo de la mujer. Ojo: la mujer en México gana aproximadamente 69 centavos por cada peso que gana el hombre. Entonces si el hombre gana $10,000, la mujer gana unos $6,900 y el ingreso familiar real es $16,900. Para el 40-45% que vive solo, usamos solo su sueldo. Esto nos da una foto mucho más real de cuánto dinero tiene la gente para comprar casa.
	Cuántos créditos se dan	SNIIV / Infonavit / FOVISSSTE	0.25	+	Contamos cuántos créditos para casa se han dado en esa ciudad y cuántos se esperan. Los separamos por tipo: Infonavit solo, Infonavit + Banco (cofinavit), FOVISSSTE y banca comercial. Si se dan muchos créditos, hay más gente que puede comprar. Si se dan pocos, el mercado es más chico.
	Cuántos tienen banco	CNBV / ENIF	0.15	+	Vemos qué porcentaje de la gente que trabaja tiene cuenta de banco y acceso a crédito. Si no tienes banco, no puedes sacar un hipotecario. Así sabemos cuántas personas realmente podrían comprar una casa en esa plaza.
	Cuánto tardan en juntar el enganche	Cálculo Teseo	0.15	−	Dividimos el enganche típico del segmento entre lo que la familia puede ahorrar al mes (su ingreso menos sus gastos). Si tardan 2 años, el mercado es accesible. Si tardan 8 años, es muy difícil que compren. Aquí menos es mejor — menos años de ahorro = más fácil comprar.
	Cuántos están en buró	Buró / CNBV	0.10	−	Porcentaje de gente con deudas atrasadas en buró de crédito. Si mucha gente está en buró, no les van a dar crédito hipotecario y tu mercado de compradores se achica. Aquí menos es mejor — menos gente en buró = más compradores potenciales.
	De dónde vienen los compradores	Teseo DB / Google / CRM	0.15	+/−	Estimamos cuántos compradores son de la misma ciudad, de otra ciudad de México o extranjeros. Lo sacamos cruzando: (1) la dirección que pusieron al sacar su crédito, (2) desde qué ciudad buscan en Google casas en esa plaza, y (3) nuestra base de datos de contactos anteriores. Si muchos son foráneos, hay demanda extra pero es más inestable. Si la mayoría son locales, el mercado es más predecible.

Tema	¿Qué medimos?	¿De dónde sale?	Peso	Dir.	¿Cómo lo hacemos y para qué sirve?
I Mercado Peso: 0.25	¿Faltan casas o sobran?	SNIIV / Scraping	0.30	+	Comparamos cuántas familias nuevas necesitan casa contra cuántas casas hay a la venta en ese segmento. Si necesitan 1,000 y solo hay 300, hay un hueco de 700 — eso es oportunidad. Si hay más casas que familias, el mercado está saturado.
	¿Qué tan rápido se venden?	Scraping / RUV / RPP	0.30	+	Contamos cuántas casas se venden al mes y lo dividimos entre el total de casas disponibles. Lo sacamos de 3 fuentes: (1) revisamos los portales de internet periódicamente para ver qué se vendió, (2) datos oficiales del RUV, y (3) el Registro Público de la Propiedad (RPP) para capturar ventas que no aparecen en internet. Si se venden rápido, la plaza está caliente.
	¿Cuántos competidores hay?	Cálculo Teseo	0.20	−	Medimos qué tan concentrado está el mercado. Si un solo desarrollador tiene el 80% de las ventas, es difícil entrar. Si hay 20 desarrolladores chicos, hay más espacio. Usamos un índice llamado Herfindahl: número bajo = muchos competidores chicos (bueno para entrar), número alto = pocos competidores grandes (difícil entrar).
	¿Cuánta gente va a llegar?	CONAPO / INEGI	0.20	+	Vemos cuántas familias nuevas se van a formar en los próximos 5 años según las proyecciones oficiales de población. Más familias nuevas = más gente que va a necesitar casa = demanda sostenida.

Tema	¿Qué medimos?	¿De dónde sale?	Peso	Dir.	¿Cómo lo hacemos y para qué sirve?
T Transparencia Peso: 0.10	¿El precio real es el que publican?	Scraping / RPP / Mystery Buyer	0.40	−	Comparamos el precio que el desarrollador publica en su página o en portales contra el precio que realmente quedó registrado en el RPP o el monto que el banco aprobó. También mandamos gente a preguntar precios como si fueran compradores (mystery buyer) para ver si hay descuentos escondidos. Si publican a $2 millones pero venden a $1.7 millones, hay una brecha del 15%. Más brecha = más distorsión = peor, porque indica que el mercado está presionado y los precios publicados no son confiables.
	¿Cuántas ventas son "por fuera"?	RPP / Catastro / SNIIV	0.30	−	Comparamos las ventas registradas con crédito formal contra las escrituras totales en el RPP y Catastro. La diferencia son ventas en efectivo o fuera del sistema bancario. Si el 40% de las ventas son informales, el mercado es menos predecible y los datos de precios son menos confiables. Más ventas informales = peor.
	¿Los compradores son de aquí o de fuera?	Teseo DB / Google / RPP / CRM	0.30	+/−	Estimamos qué porcentaje de compradores son locales, de otra ciudad o extranjeros. Esto es complicado porque la gente trabaja en un lugar, vive en otro y saca crédito en otro. Lo resolvemos cruzando: (1) la dirección del crédito vs. ubicación de la casa, (2) desde qué ciudad buscan en Google, y (3) nuestra base histórica de contactos. Para casas baratas (segmento F-E), depender mucho de foráneos es riesgo. Para casas de lujo (L-S), que vengan extranjeros es oportunidad.

Tema	¿Qué medimos?	¿De dónde sale?	Peso	Dir.	¿Cómo lo hacemos y para qué sirve?
F Infraestructura Peso: 0.15	¿Hay agua?	CONAGUA / SEMARNAT	0.25	+	Revisamos cuánta agua hay disponible en la zona y si el organismo de agua local puede dar nuevas tomas. Sin agua no hay desarrollo — así de simple.
	¿El agua se está acabando?	CONAGUA / REPDA	0.15	−	Medimos el "estrés hídrico": cuánta agua se saca vs. cuánta se repone naturalmente. Si se saca más del 40% de lo que hay, es alerta roja. Más estrés = peor.
	¿Hay luz suficiente?	CFE / CRE	0.20	+	Verificamos si la red eléctrica de la zona tiene capacidad para conectar las casas nuevas. Si la subestación más cercana ya está al límite, hay un problema serio.
	¿Es segura la zona?	SESNSP / ENVIPE	0.20	+	Revisamos las cifras de delitos y la percepción de seguridad. Una zona insegura vende más lento, tiene menos plusvalía y la gente no quiere vivir ahí.
	¿Está bien conectada?	SCT / Google Maps	0.20	+	Medimos qué tan fácil es llegar a los centros de trabajo, escuelas y hospitales. Usamos mapas para calcular tiempos de traslado reales. Si la gente tiene que manejar 2 horas para ir a trabajar, no va a comprar ahí.

Tema	¿Qué medimos?	¿De dónde sale?	Peso	Dir.	¿Cómo lo hacemos y para qué sirve?
A Producto Peso: 0.10	¿El diseño va con la zona?	Computer Vision / Scraping	0.35	+	Descargamos miles de fotos de casas de la zona desde redes sociales y portales. Un programa de computadora analiza los colores, estilos y elementos más comunes (por ejemplo, en Yucatán usan ganchos de hamaca, en el norte patios grandes). Comparamos eso con el diseño que se quiere construir para ver si "pega" con los gustos locales.
	¿Qué amenidades quiere la gente?	WhatsApp A/B Teseo	0.40	+	Mandamos encuestas por WhatsApp a miles de personas de la zona. Les mostramos opciones: "¿Prefieres alberca o coworking?" "¿Gimnasio o área de juegos?" Lo hacemos 6-7 veces con diferentes combinaciones. Un algoritmo va aprendiendo cuál gana y concentra las preguntas en las opciones más populares. Al final sabemos exactamente qué amenidades poner y cuánto valor le agregan al proyecto.
	¿Qué dice la gente en redes?	Scraping FB / NLP	0.25	+	Leemos publicaciones de grupos de Facebook de la zona. Un programa identifica de qué se quejan más (inseguridad, baches, falta de servicios), qué les gusta y cómo perciben las diferentes colonias. Esto nos dice qué preocupa a la gente antes de que se lo preguntemos directamente.

Tema	¿Qué medimos?	¿De dónde sale?	Peso	Dir.	¿Cómo lo hacemos y para qué sirve?
H Histórico Teseo Peso: 0.10 119 Desarrollos	¿Qué tan rápido se vende ese tipo de casa?	Base Teseo	0.25	+	De los 119 desarrollos que hemos monitoreado, sacamos la velocidad de venta real por tipo de casa (L a F). Así podemos decir: "En plazas parecidas, las casas de segmento C se venden a 8 por mes" y comparar con lo que se espera en la plaza nueva.
	¿Cómo arrancan las ventas ahí?	Base Teseo	0.20	+	Vemos el patrón de los primeros 6-12 meses en plazas similares. Algunas ciudades arrancan lento y luego despegan; otras arrancan fuerte y luego bajan. Saber esto ayuda a planear el flujo de efectivo del proyecto.
	¿Cuánto tardan en vender todo?	Base Teseo	0.20	+	Tiempo promedio desde que se abre la sala de ventas hasta que se vende la última casa, en plazas y segmentos parecidos. Menos tiempo = plaza más dinámica.
	¿A la gente le gustó el producto?	Base Teseo	0.15	+	Medimos qué tan bien recibieron casas similares en otras plazas: cuánta gente visitó la sala de ventas vs. cuánta compró, y cuántos cambios pidieron al diseño. Si la gente compra sin pedir cambios, el producto está bien calibrado.
	¿Cuánto subió el valor?	Base Teseo / RPP	0.20	+	Revisamos cuánto subió el precio por metro cuadrado en desarrollos anteriores de plazas similares, desde que se entregaron hasta hoy. Esto nos dice si la zona genera plusvalía real para el comprador.

¿Cómo convertimos todo a la misma escala?

Tenemos un problema: unas cosas se miden en pesos, otras en porcentajes, otras en años. No puedes comparar "$15,000 de sueldo" con "3 años para el enganche" directamente. Entonces convertimos todo a una escala de 0 a 1, donde 0 es lo peor del país y 1 es lo mejor del país.

Si más es mejor (ejemplo: sueldos, créditos, velocidad de venta):

Calificación = ( tu dato − el peor del país ) / ( el mejor del país − el peor del país )

Si menos es mejor (ejemplo: deudas, estrés de agua, brecha de precios):

Calificación = ( el peor del país − tu dato ) / ( el peor del país − el mejor del país )

Los valores de "mejor" y "peor" se sacan de todas las plazas que analizamos a nivel nacional y se actualizan cada 3 meses. Los rangos cambian según el tipo de casa (no es lo mismo evaluar sueldos para lujo que para interés social).

Ejemplo simple: Si el sueldo más bajo del país es $5,000 y el más alto es $25,000, y en tu plaza el sueldo es $15,000, la calificación es: ($15,000 - $5,000) / ($25,000 - $5,000) = $10,000 / $20,000 = 0.50. Tu plaza está justo a la mitad del país en sueldos.

Para la Transparencia: si el precio publicado es $2 millones pero en el RPP aparece que se vendió a $1.7 millones, la brecha es 15%. Una brecha de 0% saca 1.0 (perfecto, el precio es real), una brecha de 25% o más saca casi 0 (los precios son mentira). Lo mismo con las ventas informales: si el 50% de las ventas son en efectivo sin crédito, eso puntúa bajo porque el mercado es opaco.

Después de convertir cada dato a escala 0-1, los combinamos dentro de cada tema con un promedio ponderado:

Score del tema = ∑ peso · calificación

Los pesos dentro de cada tema se definen con base en la experiencia de Teseo y las prioridades del desarrollador. Para vivienda social (F-E), los créditos de Infonavit pesan más. Para vivienda premium (A-S-L), el diseño y el origen del comprador pesan más.

Ejemplo: Acapulco vs. Guadalajara

Comparemos dos ciudades para casas de segmento C (Residencial Medio, $1.2 a $2.5 millones):

Tema	Acapulco	Guadalajara	Peso
E — Economía	0.55	0.78	0.30
I — Mercado	0.85	0.52	0.25
T — Transparencia	0.72	0.45	0.10
F — Infraestructura	0.70	0.35	0.15
A — Producto	0.60	0.72	0.10
H — Histórico Teseo	0.50	0.65	0.10

¿Cómo se calcula? — Paso a paso, sin complicaciones

Paso 1 — Cada tema se eleva a la potencia de su peso.
Esto suena complicado pero es simple: el peso controla cuánto "jala" cada tema. Un tema con peso alto (como Economía = 0.30) tiene más influencia que uno con peso bajo (como Producto = 0.10). Elevar a la potencia es la forma matemática de aplicar esa importancia.

Paso 2 — Hagámoslo con Acapulco:
Economía: (0.55)^0.30 = 0.8358 → "La economía es regular, baja un poco la calificación"
Mercado: (0.85)^0.25 = 0.9602 → "Hay buen hueco de mercado, casi no penaliza"
Transparencia: (0.72)^0.10 = 0.9677 → "Los precios son bastante reales, OK"
Infraestructura: (0.70)^0.15 = 0.9479 → "Hay agua y luz, pero no sobra"
Producto: (0.60)^0.10 = 0.9502 → "El diseño necesita ajustes, pero pesa poco"
Histórico: (0.50)^0.10 = 0.9330 → "No tenemos mucha experiencia en esta plaza"

Paso 3 — Multiplicamos todos los resultados:
IDVP = 100 × 0.8358 × 0.9602 × 0.9677 × 0.9479 × 0.9502 × 0.9330
IDVP = 100 × 0.6530 = 65.3 puntos

Ahora Guadalajara:
Economía: (0.78)^0.30 = 0.9282 → "Buena economía, casi no penaliza"
Mercado: (0.52)^0.25 = 0.8492 → "Mucha competencia, baja bastante"
Transparencia: (0.45)^0.10 = 0.9233 → "Hay descuentos escondidos y ventas informales"
Infraestructura: (0.35)^0.15 = 0.8543 → "Problema de agua serio, penaliza fuerte"
Producto: (0.72)^0.10 = 0.9677 → "El diseño va bien con la zona"
Histórico: (0.65)^0.10 = 0.9578 → "Tenemos algo de experiencia aquí"

IDVP = 100 × 0.9282 × 0.8492 × 0.9233 × 0.8543 × 0.9677 × 0.9578
IDVP = 100 × 0.5764 = 57.6 puntos

¿Qué nos dice esto? Guadalajara tiene mejor economía (la gente gana más), pero su problema de agua (0.35), su mercado saturado (0.52) y sus precios poco transparentes (0.45) la jalan hacia abajo. Acapulco gana con 65.3 vs. 57.6 porque aunque la gente gana menos, hay más oportunidad de mercado, mejor infraestructura y los precios son más reales. La fórmula captura exactamente esto: no basta con que la gente tenga dinero si no hay agua o si el mercado ya está lleno.

¿Qué hacer según la calificación?

Calificación	Clasificación	¿Qué hacer?
75 — 100	Océano Azul	Entrar con todo. Comprar terreno ya. Todo se ve bien en las 6 dimensiones.
50 — 74	Mercado Maduro	Se puede entrar, pero hay que diferenciarse. Necesitas mejor producto, mejores amenidades o mejor precio que la competencia.
25 — 49	Mercado en Riesgo	Cuidado. Hay problemas serios (agua, seguridad, saturación). Solo entrar si se resuelven esos problemas primero.
0 — 24	Zona Roja	No entrar. Demasiado riesgo. Mejor buscar otra plaza.

¿Cómo sabemos que funciona?

Prueba 1 — Sensibilidad: Movemos los pesos un poco (±5%) y vemos si el ranking de ciudades cambia. Si Acapulco estaba arriba de Guadalajara y con un cambio chiquito se invierte, algo está mal y revisamos. Si el ranking se mantiene estable, los resultados son confiables.

Prueba 2 — Comparación con la realidad: Calculamos el IDVP para plazas donde el desarrollador ya tiene proyectos y comparamos la calificación contra la velocidad de venta real. Si las plazas con IDVP alto efectivamente venden más rápido, el índice funciona. Buscamos que la correlación sea mayor al 70%.

Prueba 3 — Actualización constante: Cada 6 meses revisamos los pesos con base en los resultados reales de ventas. Si algo cambió en el mercado (por ejemplo, el agua se volvió más importante), ajustamos. El subíndice H — Histórico Teseo se alimenta automáticamente de cada proyecto nuevo, así que el sistema se vuelve más inteligente con el tiempo.

El modelo se actualiza cada 3 meses con datos frescos de todas las fuentes (IMSS, SNIIV, CONAGUA, CFE, RPP, portales inmobiliarios). No es una foto estática: es un indicador vivo que refleja cómo está el mercado hoy, no cómo estaba hace un año. Esto permite tomar decisiones de expansión con un número claro, medible y que se puede auditar.

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