IDVP — Índice Dataeconométrico de Viabilidad de Plaza
Documentación técnica completa del Índice Dataeconométrico de Viabilidad de Plaza (IDVP), la metodología propietaria de Teseo Data Lab para evaluar el potencial de ciudades y plazas para proyectos inmobiliarios, comerciales e industriales en México.
Índice Dataeconométrico de Viabilidad de Plaza (IDVP)
Metodología y Formulación — Teseo Data Lab
El núcleo de nuestro modelo reside en un índice compuesto de viabilidad de plaza que descompone el atractivo de expansión inmobiliaria en seis componentes fundamentales, siguiendo la tradición de índices compuestos del Manual de la OCDE y adaptado a la metodología dataeconométrica de Teseo Data Lab para mercados inmobiliarios. El índice integra capacidad económica real, dinámica de oferta-demanda, transparencia de precios, factibilidad de infraestructura, adecuación de producto y tendencia histórica propietaria, produciendo un score de 0 a 100 por plaza, segmento y cuadrante geográfico.
La especificación dataeconométrica se basa en la siguiente ecuación estructural:
Se utiliza media geométrica ponderada (multiplicación) en lugar de media aritmética (suma) por una razón crítica: evitar la compensación entre dimensiones. Si una plaza tiene excelente demanda pero no tiene agua, la media aritmética la calificaría como "aceptable". La geométrica la penaliza severamente, reflejando que una deficiencia estructural invalida la viabilidad completa del proyecto.
Teseo Data Lab utiliza una clasificación propietaria de segmentos de mercado, ordenada de mayor a menor valor, que permite una granularidad superior a las clasificaciones tradicionales (Social, Medio, Residencial). Esta segmentación se aplica al parámetro s de la fórmula IDVP y determina los rangos de precio, el perfil del comprador, las fuentes de crédito aplicables y los umbrales de cada variable.
| Código | Segmento | Rango de Precio Referencia | Perfil del Comprador |
|---|---|---|---|
| L | Luxury | > $15 MDP | Inversionistas, patrimonio alto, compradores extranjeros |
| S | Super Premium | $8 — $15 MDP | Ejecutivos de alto nivel, profesionistas independientes |
| A | Premium | $4 — $8 MDP | Profesionistas, familias de ingreso alto, crédito bancario |
| B | Residencial Plus | $2.5 — $4 MDP | Parejas profesionistas, crédito bancario o cofinavit |
| C | Residencial Medio | $1.2 — $2.5 MDP | Familias de ingreso medio, cofinanciamiento Infonavit-Banco |
| D | Medio | $700K — $1.2 MDP | Trabajadores formales, crédito Infonavit o FOVISSSTE |
| E | Interés Social Plus | $450K — $700K | Trabajadores con subcuenta, subsidio parcial |
| F | Interés Social | < $450K | Trabajadores de salario mínimo, subsidio federal + Infonavit |
Cada segmento tiene umbrales de normalización propios. Por ejemplo, el "Salario Mediano" relevante para segmento F se mide contra el rango de 1-3 UMAS, mientras que para segmento A se mide contra el rango de 15-40 UMAS. Esto garantiza que el IDVP sea comparable dentro de un mismo segmento pero no entre segmentos distintos.
Cada subíndice se construye a partir de variables específicas, normalizadas a escala [0,1] y ponderadas internamente. Las columnas Variable, Fuente y Peso se presentan de forma compacta para dar mayor espacio a la descripción del proceso de obtención de cada dato.
| Sub. | Variable | Fuente | Peso | Dir. | Proceso / Descripción |
|---|---|---|---|---|---|
| E |
Salario Mediano | IMSS / ENOE | 0.20 | + | Se obtiene el salario mediano de trabajadores formales registrados en IMSS por municipio. Pero no se usa solo el ingreso individual: se calcula el porcentaje de la población casada o en unión libre (aprox. 50-60%) y se multiplica por el índice de ingreso de la mujer (que históricamente es ~69 centavos por cada peso del hombre). Ejemplo: si el hombre gana $10,000 y el 55% está en pareja, el ingreso familiar efectivo es $10,000 + $6,900 = $16,900 para ese 55%, y $10,000 para el 45% restante. Esto da una capacidad adquisitiva real más precisa que el salario individual. |
| Créditos Hipotecarios | SNIIV / Infonavit / FOVISSSTE | 0.25 | + | Volumen histórico y proyectado de créditos otorgados por organismo y por rango de monto. Indica la capacidad de financiamiento disponible para absorber la oferta en cada segmento. Se desglosa por tipo: Infonavit individual, cofinavit, FOVISSSTE, banca comercial. | |
| Tasa de Bancarización | CNBV / ENIF | 0.15 | + | Porcentaje de trabajadores formales con acceso a productos bancarios y crédito. Define el volumen potencial de compradores que pueden calificar a un hipotecario. Se cruza con el registro de trabajadores en IMSS para determinar cuántos realmente pueden comprar. | |
| Años para Enganche | Cálculo Teseo | 0.15 | − | Se calcula dividiendo el enganche promedio del segmento entre la capacidad de ahorro mensual estimada (ingreso familiar ajustado menos gastos fijos estimados por decil ENIGH). Menos años = mercado más accesible. Se ajusta por segmento. | |
| % en Buró de Crédito | Buró / CNBV | 0.10 | − | Porcentaje de la PEA con atrasos en buró. Un alto porcentaje reduce el universo de compradores elegibles para crédito hipotecario en esa plaza. | |
| Origen del Comprador | Teseo DB / Google Trends / CRM | 0.15 | +/− | Se estima la composición de compradores locales vs. foráneos vs. extranjeros. Se cruzan datos de: (1) lugar de residencia en créditos otorgados, (2) búsquedas de Google por origen geográfico, (3) base de datos histórica de Teseo con origen de contactos y leads. Un alto % de foráneos/extranjeros indica demanda externa que puede ser volátil pero también oportunidad de precio premium. Se pondera según el segmento. |
| Sub. | Variable | Fuente | Peso | Dir. | Proceso / Descripción |
|---|---|---|---|---|---|
| I |
Déficit de Oferta | SNIIV / Scraping | 0.30 | + | Se cruza la demanda estimada (formación de hogares × capacidad de crédito) contra el inventario activo por segmento. Un déficit alto indica oportunidad de mercado. Se segmenta por la clasificación Teseo (L a F). |
| Velocidad de Absorción | Scraping / RUV / RPP | 0.30 | + | Promedio de unidades vendidas por mes dividido entre el inventario total activo. Se monitorea mediante scraping periódico de portales inmobiliarios, datos RUV y registros del Registro Público de la Propiedad (RPP) para capturar también las transacciones que no aparecen en portales digitales. | |
| Índice Herfindahl | Cálculo Teseo | 0.20 | − | Se calcula la concentración de mercado sumando los cuadrados de las participaciones de cada desarrollador. Un HHI bajo indica mercado atomizado con espacio para nuevos jugadores. | |
| Crecimiento Demográfico 5a | CONAPO / INEGI | 0.20 | + | Proyección de formación de nuevos hogares a 5 años con base en CONAPO. Determina la demanda futura sostenida de vivienda en la plaza. |
| Sub. | Variable | Fuente | Peso | Dir. | Proceso / Descripción |
|---|---|---|---|---|---|
| T |
Brecha Precio Lista vs. Venta | Scraping / RPP / Mystery Buyer | 0.40 | − | Se compara el precio publicado en portales y páginas de desarrolladores contra el precio registrado en el RPP y/o el monto autorizado por el banco. Se complementa con operaciones de mystery buyer para capturar descuentos reales. La brecha porcentual indica distorsión de mercado. Una brecha alta señala presión de inventario o sobreoferta encubierta. |
| % Transacciones Externas | RPP / Catastro / SNIIV | 0.30 | − | Se cruza el número de transacciones registradas oficialmente (SNIIV, créditos formales) contra escrituras en RPP y Catastro municipal. La diferencia estima el volumen de operaciones con efectivo o fuera del sistema bancario. Un alto % indica mercado menos predecible y mayor riesgo de distorsión de precios. | |
| Composición Local / Foráneo / Extranjero | Teseo DB / Google Trends / RPP / CRM | 0.30 | +/− | Se estima qué porcentaje de los compradores reales son locales, foráneos nacionales o extranjeros. Esto es difícil porque la gente trabaja en un lugar, vive en otro y tiene créditos en otro. Se resuelve cruzando: (1) dirección de residencia en créditos otorgados vs. ubicación del desarrollo, (2) origen geográfico de búsquedas en Google para la plaza, (3) base histórica de Teseo con origen de contactos/leads/CRM. Un mercado con alta dependencia de compradores foráneos es más volátil; uno con base local sólida es más estable. Se usa como factor de ajuste de riesgo. |
| Sub. | Variable | Fuente | Peso | Dir. | Proceso / Descripción |
|---|---|---|---|---|---|
| F |
Disponibilidad Hídrica | CONAGUA / SEMARNAT | 0.25 | + | Volumen de agua disponible en la cuenca y factibilidad de conexión a la red municipal. Se evalúa la capacidad del organismo operador para otorgar nuevas tomas de agua. |
| Estrés Hídrico | CONAGUA / REPDA | 0.15 | − | Relación entre la extracción total de agua y la disponibilidad natural en el acuífero. Un estrés hídrico alto (>40%) es señal de alerta crítica para vivienda nueva. | |
| Capacidad Energética | CFE / CRE | 0.20 | + | Disponibilidad de carga eléctrica (KVA) en la zona y proximidad a subestaciones de distribución. Se verifica factibilidad de conexión para el volumen proyectado. | |
| Seguridad Pública | SESNSP / ENVIPE | 0.20 | + | Tasa de incidencia delictiva y percepción de seguridad por municipio. Afecta directamente la plusvalía, la velocidad de venta y la disposición del comprador. | |
| Conectividad Vial | SCT / Google Maps API | 0.20 | + | Acceso a vías principales, distancia a centros de empleo y cobertura de transporte público. Se calcula mediante isócronas de tiempo de traslado. |
| Sub. | Variable | Fuente | Peso | Dir. | Proceso / Descripción |
|---|---|---|---|---|---|
| A |
Alineación de Prototipo | Computer Vision / Scraping | 0.35 | + | Se extraen imágenes de vivienda por segmento y zona mediante scraping de redes sociales y portales. Algoritmos de Computer Vision (K-Means en CIE L*a*b*) identifican paletas de color, estilos y elementos regionales. Se mide coincidencia con el prototipo propuesto. |
| ROI de Amenidades | WhatsApp A/B Teseo | 0.40 | + | Pruebas A/B iterativas vía WhatsApp a muestras calificadas, comparando amenidades en duelos directos. Tras 6-7 rondas, Thompson Sampling converge a la combinación óptima. Se calcula ROI de cada amenidad (costo vs. reducción de tiempo de venta). | |
| Sentimiento Social | Scraping FB / NLP | 0.25 | + | Se extraen publicaciones de grupos locales de Facebook. Mediante NLP se identifican quejas recurrentes, percepción de zona, temas de preocupación y nivel de satisfacción general. |
| Sub. | Variable | Fuente | Peso | Dir. | Proceso / Descripción |
|---|---|---|---|---|---|
| H 119 Desarrollos |
Absorción por Segmento | Base Teseo | 0.25 | + | Tendencia histórica de absorción real en los 119 desarrollos monitoreados por Teseo, segmentados por clasificación (L a F). Permite comparar la velocidad de venta esperada contra el benchmark acumulado. |
| Curva de Entrada por Plaza | Base Teseo | 0.20 | + | Patrón histórico de cómo se comportan las ventas en los primeros 6-12 meses de un desarrollo nuevo en plazas similares. Identifica si la plaza tiene arranques lentos o rápidos. | |
| Tiempos de Venta Históricos | Base Teseo | 0.20 | + | Tiempo promedio desde inicio de comercialización hasta cierre total del inventario en plazas y segmentos comparables. Menor tiempo = plaza más dinámica. | |
| Aceptabilidad de Producto | Base Teseo | 0.15 | + | Índice de qué tan bien han sido recibidos prototipos similares en plazas comparables. Se mide por tasa de conversión (visitas a sala de ventas / cierres) y nivel de modificaciones solicitadas por el comprador. | |
| Plusvalía Histórica | Base Teseo / RPP | 0.20 | + | Crecimiento real del valor por m² en desarrollos previos de Teseo en plazas similares, medido desde entrega hasta la fecha. Indica el potencial de apreciación de la inversión para el comprador final. |
Dado que las variables tienen unidades diferentes (pesos, porcentajes, años, índices), cada una se normaliza a escala [0,1] mediante la transformación Min-Max antes de integrarse al subíndice correspondiente.
Para las variables del subíndice T — Transparencia: la Brecha Precio Lista vs. Venta se calcula como el porcentaje de descuento promedio (ej. precio lista $2.0M, precio RPP $1.7M = brecha 15%). Se normaliza inversamente: brecha 0% = score 1.0, brecha 25%+ = score ~0. El % de Transacciones Externas es la proporción de escrituras en RPP sin crédito formal asociado, normalizado inversamente. La Composición Local/Foráneo/Extranjero se pondera según el segmento: para segmento F-E, alta dependencia de foráneos es riesgo (puntúa bajo); para segmento L-S, presencia de extranjeros es oportunidad (puntúa alto).
Cada subíndice se calcula como la media aritmética ponderada de sus variables normalizadas:
Los pesos internos (wi) se determinan mediante el Proceso de Jerarquía Analítica (AHP), calibrado con la experiencia operativa de Teseo y las prioridades estratégicas del desarrollador. Estos pesos pueden ajustarse por segmento: para vivienda social (F-E) el peso de "Créditos Hipotecarios" es mayor; para premium (A-S-L) el peso de "Alineación de Prototipo" y "Origen del Comprador" cobra mayor relevancia.
| Subíndice | Acapulco | Guadalajara | Peso |
|---|---|---|---|
| E — Económico | 0.55 | 0.78 | 0.30 |
| I — Inmobiliario | 0.85 | 0.52 | 0.25 |
| T — Transparencia | 0.72 | 0.45 | 0.10 |
| F — Infraestructura | 0.70 | 0.35 | 0.15 |
| A — Producto | 0.60 | 0.72 | 0.10 |
| H — Teseo Histórico | 0.50 | 0.65 | 0.10 |
La fórmula IDVP usa media geométrica ponderada. Esto significa que cada subíndice se eleva a la potencia de su peso y luego se multiplican todos entre sí. El peso (exponente) controla cuánto influye cada dimensión en el resultado final.
Paso 1 — Elevar cada subíndice a su peso:
Tomemos Acapulco. Su subíndice Económico es 0.55 y su peso es 0.30. Calculamos: (0.55)0.30 = 0.8358. ¿Qué significa? Que un score económico de 0.55 (regular), después de aplicarle su peso de 30%, se convierte en un factor de 0.8358. Si fuera 1.0 (perfecto), el factor sería 1.0. Si fuera 0.0 (nulo), el factor sería 0.0 y anularía todo el índice.
Paso 2 — Hacer lo mismo con los 6 subíndices:
E: (0.55)0.30 = 0.8358 → La economía "jala" el índice hacia abajo un poco
I: (0.85)0.25 = 0.9602 → El mercado inmobiliario está fuerte, casi no penaliza
T: (0.72)0.10 = 0.9677 → La transparencia es aceptable, impacto menor (peso bajo)
F: (0.70)0.15 = 0.9479 → La infraestructura es decente, penalización moderada
A: (0.60)0.10 = 0.9502 → El producto necesita ajustes, pero el peso es bajo
H: (0.50)0.10 = 0.9330 → Poca data histórica de Teseo en esta plaza
Paso 3 — Multiplicar todos los factores:
IDVP = 100 × 0.8358 × 0.9602 × 0.9677 × 0.9479 × 0.9502 × 0.9330
IDVP = 100 × 0.6530 = 65.3 puntos
¿Por qué multiplicar y no sumar? Porque si Guadalajara tiene F = 0.35 (problema grave de agua), ese factor se convierte en (0.35)0.15 = 0.8543. Parece poco, pero al multiplicarse con los demás arrastra todo hacia abajo. Si usáramos suma, el buen score económico (0.78) compensaría el problema de agua y daríamos "luz verde" a una plaza donde no se puede construir. La multiplicación impide esa compensación peligrosa.
| Rango IDVP | Clasificación | Recomendación Estratégica |
|---|---|---|
| 75 — 100 | Océano Azul (Alta Viabilidad) | Expansión agresiva. Prioridad para adquisición de tierra. Fundamentos sólidos en todas las dimensiones. |
| 50 — 74 | Mercado Maduro (Viabilidad Media) | Expansión selectiva. Hay demanda, pero requiere diferenciación de producto (amenidades, diseño, precio). |
| 25 — 49 | Mercado en Riesgo (Baja Viabilidad) | Precaución. Problemas estructurales (agua, seguridad, saturación, opacidad). Solo invertir si se resuelven limitantes. |
| 0 — 24 | Zona Roja (Inviable) | Descartar. Alto riesgo financiero, saturación de inventario o incapacidad técnica para desarrollar. |
La robustez del índice se valida mediante tres mecanismos complementarios. Primero, análisis de sensibilidad: se varían los pesos globales en ±5% para confirmar que el ranking de plazas permanece estable. Si un cambio menor en la ponderación invierte el orden de dos plazas, se revisa la calibración de los subíndices involucrados.
Segundo, validación retrospectiva: se calcula el IDVP para plazas donde el desarrollador ya opera y se correlaciona con la velocidad de venta real observada, esperando un coeficiente de determinación R² superior a 0.70. Esto confirma que el índice tiene poder predictivo real sobre el desempeño comercial.
Tercero, recalibración periódica: los pesos del AHP se recalibran semestralmente con base en los resultados reales de absorción, incorporando el aprendizaje operativo de cada ciclo. El subíndice H — Teseo Histórico se alimenta automáticamente de esta retroalimentación, mejorando la precisión del modelo con cada uno de los 119 desarrollos monitoreados.
El modelo se actualiza trimestralmente con datos frescos de SNIIV, IMSS, CONAGUA, CFE, RPP y scraping de portales inmobiliarios, garantizando que el IDVP refleje las condiciones actuales del mercado y no una fotografía estática. Esto permite al desarrollador tomar decisiones de expansión con un indicador vivo, cuantificable y auditable, diseñado para escalar a cualquier número de plazas a nivel nacional.
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